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地处南欧的葡萄牙,房价从2008年金融危机开始呈现下滑趋势,并于2012年达到最大跌幅,平均下滑幅度在30%左右。2012年葡萄牙推出“黄金签证”政策,投资门槛为50万欧元。短短5年多,“黄金签证”直接带动葡萄牙房地产市场的飞跃发展。目前,葡萄牙主要城市房价较金融危机前平均上涨20%。

自从金融危机之后,欧洲国家吸引外资的套路称得上另辟蹊径。西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊和匈牙利相继推出黄金签证项目,允许一批投资人,通过购买债券或房产获得欧洲身份。

据葡萄牙《新闻日报》报道,过去一年,葡萄牙的房地产销售量上涨25%-30%。葡萄牙专业经纪人协会主席路易斯·利马表示,销量上涨主要得益于外国投资者,其中表现最活跃的要数英国、中国和巴西的买家。根据葡萄牙移民局公布的数据,自2012年推出“黄金签证”政策以来,截至今年2月底,葡萄牙共发放5876张“黄金签证”,其中中国人达3709人,占比超六成,为第一大群体。

从近几年葡萄牙房地产市场来看,这类非主流式吸引外资行为效果还不错。过去一年葡萄牙的房地产销售量上涨25%-30%。葡萄牙专业经纪人协会主席Luís
Lima认为,这波上涨主要得益于外国投资者,2017年他们在葡萄牙的房产交易量达到约5万多宗,占到总交易量的1/4。其中表现最活跃的要属英国、中国和巴西的买家。

不过,市场火热走势也带来一些问题,大好的市场形势,令无证经营的经纪人数量也增多起来。葡萄牙《快报》称,有当地律师被爆涉嫌伪造签证、房产证等,骗取投资者上千万欧元。据《环球时报》记者了解,很多移民机构将葡萄牙当地中介机构包装成自己的直属分公司,从而骗取投资者信任,利用投资者不了解葡萄牙当地政策、语言能力不足、交易双方信息存在不对称等漏洞,欺瞒投资者。来自中国北方的黄先生告诉《环球时报》记者,自己2015年开始申请葡萄牙“黄金签证”,被中介坑骗,买下远离市区的所谓高档小区,即使在葡萄牙房价大涨后的今天,当初的购买价也高于现在的市场挂牌价。

交易量增加,带动房价上涨。在去年12月底时,里斯本的房价每平方米达到2796欧元,这个价格比2016年同期上涨36.92%。不仅仅是里斯本,在港口城市波尔图,房价上涨24%,而法罗地区价格增长也超过18%。从全国范围来看,房价普遍上涨达到25.09%。不过,Lima认为,尽管上涨后的房价看起来不是很友好,但投资人并不会介意,参照欧洲高品质生活、葡萄牙的好天气和相对低水平的物价,葡萄牙仍然是个不错的选择。“特别是巴西人,他们不介意为此支付更多钱。”

美高梅手机版,葡萄牙当地投资咨询公司的工作人员告诉记者,目前在葡萄牙购房移民,最大的猫腻隐藏在房产价格、房屋面积以及律师服务等方面。葡萄牙当地很多律所或中介公司表面上申请费很低,但在“黄金签证”办理过程中会收取大量附加费用,导致实际收取的金额偏高。而很多投资者在不清楚房屋具体面积的情况下,完成房屋购买。

新来的买家们正在改变葡萄牙的面貌。比如在葡萄牙,家庭从来不会为了孩子们的聚会而大费周章,但这在巴西已经形成传统,移民至此的中产家庭也将对聚会的热爱带到新居所。一位在葡萄牙承办宴会布置的个体户Liliani
Wietcovsky公开对媒体表示,因为有钱的巴西移民越来越多,他们承办宴会的规格,以及装饰物的档次也越来越高。

一段时间以来,“黄金签证”项目降温初现,尤其是对中国投资者来说,买房投资热情开始下降。据葡萄牙官方发布的数据,2017年,中国投资者的投资总额为3.06亿欧元,比2016年下降37%,签证签发数量也从848张下降到538张。今年4月,中国仍然是申请最主要的来源国,34名主申请人于4月份获得审批,但这一数字是有史以来审批量最低的一个月。

这波涨势是否能持续?Lima预测,因为去年情况太好,他们有理由相信今年房地产的情况会持续乐观下去。不过市场火热走势也带来一些问题,Lima称,因为形势太好,无证经营的经纪人数量也增多起来。

黄金签证项目从2012年开始启动,在最初两年申请通过人数并不多。2012年仅有两人被授予身份,而2013年数量达到494人。审批数量在2014年达到一个小高潮,当年共计有1526人拿到葡萄牙永居签证。这两年数量有所下降,但仍分别维持在1414以及1351的高位水平。其中中国人审批数量最多,达到3588人,其次是巴西(473)和南非(218)。根据葡萄牙边境部门的数据显示,尽管比2016年略有下降,但2017年通过黄金签证吸引外资金额高达8.44亿欧元,其中7.7亿欧元来自房产投资。

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